Акт приема-передачи Объекта недвижимости на вторичном рынке – что это такое? Для чего он нужен и нужен ли он вообще?
Сначала обратимся к статье 556 ГК РФ:Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Акт приема-передачи подтверждает, что покупатель согласен взять на себя обязанность по содержанию объекта, а продавец – исполнить обязательства по передаче имущества. Без этого документа сделку купли-продажи можно оспорить в судебном порядке.
Давайте начнем сначала сделки купли-продажи. Мы подбираем Объект или ищем покупателя на свой Объект. Объект найден или покупатель найден и переходим к следующему этапу, оформлению Договора купли-продажи. В Договоре всегда существенны какие условия? – паспортные данные сторон, правильный адрес Объекта, цена Объекта, сроки передачи Объекта новому собственнику. Само исполнение Договора купли-продажи подразумевает под собой – регистрацию в Росреестре, оплату и передачу Объекта.
И тут бывает несколько вариантов, когда Объект передается:
- до регистрации в регистрирующем органе,
- после регистрации в регистрирующем органе,
- иногда Договор купли-продажи является Актом приема-передачи.
Есть еще и такой нюанс – передача Объекта с мебелью и техникой или пустой Объект. Когда передается, например, квартира, в которой остается при продаже, т.е. входит в стоимость мебель, возможно и техника, как правило составляется Опись имущества, которое будет передано вместе с Объектом по Акту приема-передачи. В очень дорогих Объектах еще к описи прикладываются фотографии имущества, которое будет передаваться вместе с Объектом.
Для чего еще нужен Акт приема-передачи – в нем фиксируется дата передачи Объекта новому собственнику, а также записываются показания счетчиков на воду, электричество, газ. На сегодняшний день, по законодательству РФ, все долги остаются за продавцом, только долги за капитальный ремонт передаются новому собственнику вместе с Объектом. Поэтому, даже если после приема Объекта будут обнаружены долги по коммунальным платежам и продавец не захочет их оплатить, эти долги лягут все равно на продавца. Повторюсь – кроме долгов по капитальному ремонту. Как на практике решаются вопросы, если есть долги? Новый собственник берет Договор купли-продажи, акт приема-передачи и идет в бухгалтерию или в сбытовую компанию и ему открывают новый лицевой счет.
- Продавали квартиру, продавец была знакома со мной несколько лет, и это был не первый Объект недвижимости, по которому мы с ней работали. При взятии квартиры в продажи мы конечно же уточняем наличие долгов по коммунальным платежам и предупреждаем продавцов, что покупатель может не подписать Акт приема-передачи, если обнаружатся долги. Продавец меня заверила, что все оплачено, проблем нет. Нашелся покупатель, приобрел квартиру по договору купли-продажи, и наступил день передачи квартиры. Я показываю справку из бухгалтерии об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту, а также квитанции по электричеству и смело набираю Петроэлектросбыт, чтобы убедиться, что нет долгов по электроэнергии. И тут оператор Петроэлектросбыта сообщает, что на квартире долг порядка 80 000 рублей. Это не маленькая сумма. Начинаем разбираться, и выясняется, что продавец не жила в квартире несколько лет, и платила частями, не каждый месяц, потом сдала квартиру и тоже не проверяла квитанции, т.к. проживала в другой стране. Электричество было в общей квитанции, которое выписывало ТСЖ и она была спокойна, что если платили по квитанции, то и электричество оплачивалось тоже. Затем на ТСЖ подали в суд, пришла другая управляющая компания и дом передали в Петроэлектросбыт. Архив предыдущего ТСЖ исчез и концов мы не смогли найти. Покупатель подписал нам Акт приема-передачи, и мы с ним поехали на ул. Михайлова, дом 11, в центральный офис Петроэлектросбыта и там написали заявление на открытие нового лицевого счета, предоставив Договор купли-продажи и Акт приема-передачи с прописанными показаниями по счетчикам электроэнергии. А продавец остался разбираться со своим долгом самостоятельно.
- Другая ситуация – приобретали квартиру, где не платили по коммунальным платежам несколько лет, долг накопился около 400 000 рублей. Как мы вышли из этой ситуации? В бухгалтерии мы уточнили точную сумму долга, сумму пеней бухгалтерия не может сразу сказать, она появляется в программе только после закрытия долга, если обслуживает управляющая компания, а не ТСЖ. Отдельным конвертом заложили денежные средства на покрытие долга в сейфовую ячейку, которую открыли после регистрации квартиры на нового собственника. Конверт вскрыли и заплатили долг. Через два дня денежные средства дошли до бухгалтерии и после этого мы подписали Акт приема-передачи квартиры, а пени продавец оплатил уже позже. Но даже если бы он их не оплатил, все равно этот долг остался бы за ним.
- На момент подписания Акта приема-передачи мы просим взять в бухгалтерии УК или ТСЖ или ЖСК справку об отсутствии задолженности. Некоторые продавцы спрашивают – а зачем? В квитанции все ведь видно! К сожалению, не всегда. Был такой случай в моей практике: продавали квартиру, она была в собственности продавца с 2000 года. Нашелся покупатель, провели сделку, продавец очень аккуратный человек, оплачивал всегда все вовремя, в квитанции не было не долгов, не пеней. Т.е. при первом рассмотрении все хорошо. Я попросила продавца сходить в бухгалтерию и взять справку об отсутствии задолженности и пошла вместе с ней. И какого же было наше удивление, когда бухгалтер сказала, что не может дать такую справку, т.к. на квартире долг 50 000 рублей. Стали разбираться откуда, в квитанциях то нет ничего. Несколько лет оказывается в квартире проживала пожилая родственница и не платила за квартиру, в 2008 году в нашем городе поменялись управляющие компании (это те, у кого «розовые» квитанции) и долги по старой управляющей компании остались только в компьютерах у бухгалтеров. За десять лет на 25 000 долга набежали пени, тоже около 25 000 рублей.
- Похожая ситуация была и тогда, когда мы покупали квартиру практически в новом доме. Наш продавец приобрел квартиру у инвестора, который ее построил. Пожил три года и решил расширяться. Какого же было его удивление, что инвестором был не оплачен первый коммунальный платеж, который выставляет застройщик собственникам. Он, конечно же был не очень большой, около 4 500 рублей, но все равно неприятно.
И можно привести множество примеров, когда грамотно составленный Акт приема-передачи помогал разбираться в ситуациях со старыми долгами.
Поэтому призываю всех участников сделок при приобретении объектов на вторичном рынке относиться очень серьезно к вопросу передачи Объекта и подписанию Акта приема-передачи.