Как быстро продать квартиру

Чтобы продать квартиру быстро и без сильного понижения по стоимости, нужно обладать определенными знаниями и навыками, чтобы выполнить ряд действий, который будут способствовать этому. Ликвидные квартиры являются популярными среди покупателей и высоко ценятся на рынке. Однако, не все квартиры являются ликвидными, и их ликвидность зависит от многих факторов.

Во-первых – самое главное, правильно определить стоимость своей квартиры. Это, наверное, самое сложное во всем этом действие. Потому что все мы хотим «продать подороже и купить подешевле» и «моя квартира, конечно же, лучше, чем соседние».

Помощь можно попросить у опытного специалиста, который может сделать анализ рынка на сегодня, потому что опираться на цены аналогичных квартир сегодня нельзя.

Рынок таков – покупателей очень мало и они очень придирчиво осматривают квартиры, местоположение, коммуникации, ремонт и т.д. Особенно это касается коммуникаций, их замена просто пугает покупателей, т.к. это зачастую связано с разбором плитки в санузлах.

📎

Приведу пример, недавно продавали квартиру, двухкомнатную на Богатырском проспекте. Квартира хорошая, 58 кв.м. плюс два больших балкона, очень аккуратная хозяйка, которая пылинки сдувала с нее. Стоимость продажи была снижена до 11 000 000 рублей, просмотров пошло много, но нам пришлось еще снижаться, потому что в ванной была под замену старая ржавая труба. И никакое хорошее состояние, мебель на кухне и в комнатах не перевесило эту ржавую трубу. Цена продажи получилась 10 750 000 рублей. Другой пример, в конце Комендантского проспекта сейчас довольно-таки много продается квартир, особенно студий и однокомнатных. Если посмотреть рекламу, то 1 ккв, примерно 32-35 кв.м. стоят в продаже за 6 500 000 рублей, а фактически можно купить за 6 000 000, если не торопиться и выбирать спокойно, что мы и сделали с моей клиенткой: мониторили рынок, когда вышла в продажу квартира, с новой кухней, полностью укомплектованная мебелью и техникой, зоны хранения только в комнате не хватало, 33 кв.м. плюс большой балкон, мы ее приобрели за 6 050 000 руб. Все абсолютно новое. А дороже квартиры так и стоят.

То есть на сегодня нужно смотреть стоимость квартиры по низу рынка

Второй момент, который надо учитывать – это предпродажная подготовка квартиры. Многие продавца не хотят этим заниматься никак, особенно если в квартире арендаторы или сами проживают.

Продающиеся квартиры с арендаторами – это вообще отдельный момент. Не доказать, что потеряют больше, оставляя арендаторов в квартирах.

📎

Простой пример, недавно продали студию у метро Девяткино, 5 минут пешком, хороший дом, студия хорошая, не «вагон», дом хороший. Но показывали эту квартиру вместе с проживающими там людьми. Мало того, что не всегда могли показать, потому как арендатору было все равно, так еще и порядок в квартире оставлял желать лучшего. И люди звонили по рекламе, приходили в квартиру, а там неубранная постель, грязная посуда и т.п. В итоге мне, например кажется, что ее можно было бы продать дороже тысяч на 100 000 рублей точно, а то и на 150 000.

Хочу привести примеры, как люди делали предпродажную подготовку:

продавали однокомнатный корабль, на ул. Пионерстроя, это раньше был конец города, самая последняя улица. Все очень дешево. Люди приходили и уходили, страшная ванная комната, с облезлой краской и такой же туалет, окна деревянные, тоже красоты не прибавляли, в остальном квартира была чистая и аккуратная. Сделали санузел и ванную комнату панелями, в комнату купили шторы. Затраты на тот момент составили 12000 рублей. Цену не снижали, покупатели нашлись очень быстро.

продавали однокомнатную квартиру у метро пр. Ветеранов. Тоже корабль. Хорошая квартира, аккуратные собственники. Неплохой косметический ремонт. Что сделали – восстановили саму ванную. Была чугунная, старая, пожелтевшая от времени. Сделали сверху акрил, стала как новая.

продавали квартиру без ремонта, совсем без ремонта, с ободранными обоями, заляпанной жиром кухней, страшным линолеумом. Что было сделано: выбросили всю старую мебель, на кухне осталась плита, которую вымыли, в комнате ничего не осталось, ободрали все обои, сняли страшный линолеум. В санузлах ничего не делали, просто вымыли. Это квартира продавалась под ремонт. Покупатель тоже нашелся быстро. А я вот со своими покупателями посетила подобную квартиру, захламлена, грязная, запахи непонятные – и хоть и место было хорошее, и в метрах и на торг готовы, квартира вызвала чувство неприязни своим состоянием и мои покупатели не захотели, хоть я им и говорила, что все это выбросится, сделается ремонт и по стоимости выйдет лучше и дешевле, чем те, которые с ремонтом в этой локации были. Но брезгливость победила.

И таких примеров можно рассказать множество. А ведь можно сделать косметику, покрасить потолки, может быть переклеить обои, это не так и дорого, купить недорогую белую мебель, я тут стеночку смотрела в комнату, от 8 000 рублей можно симпатичную купить, а при желании и дешевле найти. Шторки повесить светлые, сделать клининг, окна помыть, сантехнику в порядок привести - все эти действия абсолютно точно поспособствуют привлечению покупателя к вашей квартире.

И очень важно сделать хорошие фотографии и по возможности видео квартиры. Но для этого надо сделать генеральную уборку и опять же убрать все лишнее. Лучше всего пригласить профессионала для фотографий и видео. И тогда на просмотрах, у покупателей перед глазами будет квартира в идеальном состоянии, которую они увидели на фото и на видео. Если нет возможности пригласить фотографа, то, обратите внимание, что фотографии должны быть светлые, охватывать нужно как можно больше пространства на фото, не делать отдельно каждую деталь мебели. Красивые, четкие фотографии обязательно привлекут внимание к объекту.

📎

Например, смотрела квартиру, в центре, место очень хорошее, новый дом в старом городе. Квартира хорошая, мебель. Пытались ее продавать полгода, покупателей нет, хотя цена вполне адекватная. Но когда в рекламе смотришь фотографии – квартира, как из 80-х, так плохо сфотографировано было. И, поскольку квартира дорогая, покупатели не хотят тратить время и идти смотреть на такой ремонт за такую стоимость. Не привлекли фотографии на просмотр.

Хотя бывает и наоборот. Я продавала квартиру на ул. Варшавская, в кирпичном доме. Сделала фото – покупатели ходили, как не демонстрацию, приходили и говорили, - а на фото выглядело гораздо лучше, и уходили.

🚨

Пример неудачных фотографий

Не видно комнату, беспорядок

Что хотел показать автор фото? Угол?

💡

Пример удачных фотографий

Светлая фотография, на которой видна практически вся комната

Видно практически всю команату, пол и потолок. Но можно сделать ее немного посветлее

После предпродажной подготовки хотелось бы сразу рассказать и о том, как встречают покупателей на объектах. Нас еще в Адвексе 20 лет назад учили, как встречать на объекте и на сегодня – это тоже важная составляющая процесса продажи.

📎

Люблю все на примерах показывать – несколько лет назад мы с покупателем ездили смотрели двухкомнатные квартиры в районе м. Академическая. Зашли в одну квартиру, а там хозяйка кислые щи варит. Я их тоже очень люблю на самом деле, но, когда их готовишь, запах сами понимаете какой. Моя клиентка, ее зовут Людмила Александровна, зашла, квартиру посмотрела быстро и ушла, сказала – не понравилась. Мы едем дальше, звонит мой еще один клиент, который тоже подбирал квартиру на покупку, и я ему рассказываю про эту квартиру по телефону, подробно рассказываю, моя Людмила Александровна слушала и говорит – а почему вы мне эту квартиру не предложили? Хотя вышла из нее 10 минут назад. Она из-за запаха, даже не увидела все плюсы этой квартиры. Вот так бывает.

Поэтому встречаем с кофейно-апельсиново-ванильным запахом, все лишнее по возможности убрано, полы намыты, окна намыты, а если надо намыт лифт и лестница, в санузле закрыта крышка унитаза, ванна отдраена до белизны, никаких грязных вонючих половых тряпок, грядной посуды, развешанных вещей, если купите в квартире – проветрите ее как следует – все это делает неприглядным вашу квартиру и отталкивает порой вполне потенциальных покупателей.

Проверьте свои документы на квартиру. Все ли у вас на месте, ничего ли не потеряно, а то и такое бывает. Обязательно возьмите в паспортном столе формы 7, 9, 9 (архивную) и форму 12, в которой как раз есть информация о людях, которые возможно сохраняют право пользования квартирой. Если в квартире собственники несовершеннолетние дети и есть, где им выделить долю в другой квартире, можно заранее сходить в органы опеки и сделать разрешение на продажу детских долей. Если в квартире есть обременение или запрет на продажу, постарайтесь решить вопросы, которые привели к этим ограничениям. Конечно же, можно продать и с долгами по коммуналке, и с арестом судебных приставов, но это будет понижающим фактором к стоимости квартиры.

Обременение в виде ипотеки сегодня уже никого не испугает, эти сделки проводятся безопасно, уже отработаны схемы в банках.

Если квартира приобретена в браке, заранее обговорите с супругом или с супругой, когда вы сделаете нотариальное согласие на продажу, лучше его делать как можно ближе к сделке.

Если сделка была безвозмездная (приватизация, дарение, наследство), то согласие «второй половинки» не требуется.

Если квартира продается впервые после приватизации, могут быть люди, сохраняющие право пользования такой квартирой, с ними так же надо у нотариуса сделать заявление о прекращении права пользования.

Выставляя квартиру в рекламу, надо еще учитывать и сезонность на рынке недвижимости. Как правило, самые высокие цены на продажу бывают перед новым годом, а самые низкие с середины июля и до начала сентября, когда все в отпусках. Но можно сказать, что «рабочие» месяцы для продажи – это с середины сентября и до нового года, и с середины февраля, и до начала июня.

Важный момент – хорошо написать продающий текст. Не надо расписывать какие деревья растут вокруг, самое главное – это прежде всего юридический аспект: сколько собственников, есть ли среди них несовершеннолетние, есть ли в квартире зарегистрированные, сколько лет в собственности, если у вас «встречка» - то можно и про нее написать, что покупаете на встречу. Надо показать покупателю, что юридически в квартире все хорошо. А потом уже можно расписывать окружающую среду, не забывая, что длинный рекламный текст никто читать не будет. Но очень хорошо отметить учебные заведения, расположенные рядом, особенно это касается хороших школ. Удобную транспортную доступность. Наличие рядом зеленых зон, в больших городах это проблема. Если у вас закрытый двор, консьерж, видеонаблюдение, подземный паркинг в старом городе, хорошая детская площадка, наличие магазинов в пешей доступности и спортивных комплексов – это тоже надо указать.

Подошли завершающему моменту в действиях по продаже квартиры – подача вашего объекта в рекламу. Конечно же, если вы поставите дешевле всех – можно и не продвигать объект по рекламе, его и так быстро найдут. А если вы хотите «прощупать» рынок и поиграть с ценой – рекламу надо поднимать и проплачивать поднятие. Да, это не дешевое удовольствие, но иначе вас никто не увидит и будете стоять долго и печально, все наши продающие платформы на этом построены. Если квартира окнами выходит на проходное место, то можно повесить баннер, но обычно их вешают на коммерческие объекты или на эксклюзивные квартиры. В общем то не всем нравится, что все вокруг будут знать, что квартира продается.

Так же рекомендую периодически снимать квартиру с рекламы, и через несколько дней снова ставить, как новый объект. Ранее смотревших квартиру это простимулирует ранее смотревших рекламу и подтолкнет к принятию решения.

📎

Хочу привести вам такой пример: продавали апартаменты, не дорого, но было плохое расположение в доме, на последнем этаже. Люди ходили активно из-за довольно-таки низкой стоимости за метр в данной локации, но не выбирали этот объект. Мы сняли его с продажи, и через несколько дней поставили дороже на 200 000 рублей (стоимость была 7 000 000), и сразу же позвонил покупатель, которые смотрел этот объект, сказал беру, если вернете стоимость обратно на 7 000 000 рублей. Это была та цена, за которую и хотели продать этот апартамент.

☝

Что можно сказать в заключении – если вы уверены в своих силах – делайте все сами! «Не боги горшки обжигали», помните ведь такую поговорку. Если у вас есть время постоянно анализировать рынок, решать вопросы с документами, решать вопросы с авансом или задатком (а ведь не все даже знают отличие), подготовить все к сделке, безопасно ее провести и передать квартиру – это здорово! Но если чувствуете себя не уверенно, то лучше довериться профессионалу, который все это сделает быстро и грамотно!