Аренда квартиры является одной из самых популярных сделок на рынке недвижимости. Однако, несмотря на свою распространенность, многие арендаторы и арендодатели не знают о правовых аспектах этой сделки. В результате, это может привести к спорам и разногласиям в будущем.
Что такое найм и аренда?
Для обычного человека эти слова обозначают одно и то же, но в законе есть четкое разделение:
- Договор найма - это договор, который заключается между физическими лицами.
- Договор аренды - это договор, который заключается между физическим лицом и юридическим лицом (ИП, ООО, АО и т. п.).
Какие документы необходимо запросить у арендодателя?
Если объект недвижимости сдает собственник:
- Паспорт собственника.
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Самое главное - это получить подтверждение о собственнике недвижимого объекта. В настоящее время государственные услуги значительно облегчают нашу жизнь, и собственник может получить выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) всего за несколько минут. В выписке содержится информация о адресе, собственнике и основании приобретения права собственности.
Если квартира была приобретена во время брака и зарегистрирована на одного из супругов, необходимо получить подтверждение от второго супруга о намерении сдавать недвижимость в аренду. В случае, если в квартире есть несколько собственников, требуется получить подтверждение от каждого из них о согласии на сдачу в аренду.
Еще есть люди, которые прописаны в объекте недвижимости — здесь тоже есть четкий ответ:
«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Поэтому у собственника есть полное законное право сдавать свою квартиру без согласия прописанных в ней лиц.»
Если объект недвижимости сдает не собственник, то должна быть нотариальная доверенность, с правом сдать в найм (аренду), и представитель должен предъявить свой паспорт и доверенность, не копию. Кроме того, для проверки действительности доверенности можно воспользоваться общедоступным сайтом федеральной нотариальной палаты: https://reestr-dover.ru. Здесь можно указать номер доверенности и дату, и получить информацию о ее действительности или отзыве. Что должно быть в доверенности? Важно указать основные моменты, такие как лицо, сдавшее недвижимость в аренду, и лицо, которому доверено управление ею, а также точный адрес объекта, сумма арендной платы (определенная стоимость или условие о любой сумме), разрешено ли получение платежей за аренду наличными или будут они перечисляться на счет собственника по безналичному расчету.
Как правильно заключить договор найма?
Договор найма является простым письменным соглашением между физическими лицами, которое не требует нотариального заверения или печати. Однако, в некоторых случаях, печать может быть применена, особенно если договор трехсторонний и включает юридическое лицо в качестве поручителя. В этом случае, юридическое лицо ставит свою печать на свои реквизиты вместе с подписью уполномоченного лица.
Основные положения договора найма:
- Наниматель и наймодатель полностью указывают свои паспортные данные в договоре, а также номера телефонов и электронную почту. В случае безналичных расчетов необходимо указать реквизиты счета.
- Полностью указывается адрес объекта недвижимости, который будет сдаваться по договору.
- Договор найма обычно заключается на 11 месяцев, так как договор, заключенный на срок более 1 года, требует регистрации в Росреестре. Если срок не указан, то договор считается заключенным на 5 лет.
- В договоре обязательно прописываются обязанности сторон.
- В пункте об ответственности сторон указывается основание, по которому наймодатель может односторонне расторгнуть договор.
- Условия оплаты включают ежемесячный платеж (обычно оплачивается вперед на 1 месяц).
- Устанавливается обеспечительный депозит (денежные средства, обычно в размере месячной оплаты), который удерживается наймодателем на протяжении всего срока найма и служит гарантией исполнения обязательств нанимателем. Наймодатель имеет право удержать из обеспечительного депозита необходимые суммы в следующих случаях: задержка или неуплата платежей нанимателем, повреждение помещений, коммуникационного оборудования или имущества по вине нанимателя, а также возмещение других убытков, вызванных неисполнением нанимателем обязательств по договору.
- Определение того, кто оплачивает коммунальные и другие услуги, относящиеся к объекту недвижимости (например, интернет).
- Указываются прочие условия, например, возможность проживания с животными.
- Порядок разрешения споров.
- Форс-мажор.
К договору должны прилагаться:
- Составляем список имущества и указываем его состояние.
- Заключаем акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором фиксируем показания счетчиков, количество переданных нанимателю ключей. Рекомендуется также подписать обратный акт приема-передачи в конце срока найма, чтобы избежать претензий со стороны нанимателя относительно состояния объекта и имущества.
- Если платежи будут производиться наличными, устанавливаем график платежей.
В заключение, при аренде квартиры необходимо учитывать различные правовые аспекты. Если квартира принадлежит одному из супругов, нужно получить согласие второго супруга на сдачу в аренду. По закону собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе сдавать его в аренду. Если квартира сдается не собственником, требуется нотариальная доверенность, а также проверка ее действительности. Заключение договора найма следует осуществлять в письменной форме, указывая все необходимые условия, включая срок аренды, обязанности сторон, условия оплаты и прочие детали. К договору также прилагаются список имущества и акт приема-передачи объекта недвижимости. Важно соблюдать все правовые нюансы при аренде квартиры, чтобы избежать возможных споров и проблем.